如果不是这条通知，菏泽，山东西南部一个市区常住人口150万左右的三四线城市，可能很少有机会一下子成为关注的焦点。

为什么是菏泽？会否蔓延三四线、甚至一二线城市？地产政策会否随之调整？

12月18日，菏泽市住房和城乡建设局发布了11条通知、公示，其中包含《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》。

券商中国记者注意到，《通知》第六条明确表示，取消新购住房限制转让措施。取消2017年11月6日出台限售政策：

“对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施，即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易，非本地居民购房限制转让时间不少于3年”的规定。

从下图来看，新房和二手房的价格是相对平稳或是上行的。

土地转让情况如何呢？从上半年情况来看，无论从土地成交面积，还是成交金额，菏泽都堪称后来者居上，跻身前30。

专家称，菏泽代表了三四线城市尤其是地级市的市场。过去菏泽对于一些房价上涨过快的县区，是有两年的限售期的，但现在此类政策取消了，某种程度上购房的压力开始变小。

预计在因城施策的政策框架下，后续类似政策放松的城市会陆续增多，尤其是会从限售政策松绑。预计未来各地可以根据具体情况进行调整政策。政策取消也会循序渐进，会从类似限售政策等取消开始，而包括限购等政策，可能后续还会相对谨慎。

地产政策明年有望迎调整

12月13日，今年最后一次中央政治局会议召开，分析研究2019年经济工作。相比于10月底召开的会议，本次会议也同样未提及房地产领域的相关政策表态，今年以来第二次不谈“房地产”。

7月31日的会议上，对楼市态度最为坚决严厉：“坚决遏制房价上涨，加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。”

近期公布的经济和金融数据均显示出，当前经济下行压力进一步加大。因此，为保障明年经济稳增长，不少分析认为，明年财政和地产政策有望迎调整，财政政策将持续发力托底经济，地产调控或将迎来边际放松。

国泰君安证券宏观团队表示，10月的政治局会议未提及房地产调控，其实就是为接下来房地产放松埋下了伏笔。当经济下行压力进一步加大时，房地产放松或从保证刚需和改善型需求入手。为了完成信贷发放指标，部分商业银行已经开始下调首套房贷利率。虽然为了防止居民杠杆高企，限购限贷限价政策预计不会直接放松。但如果适当放松既认房又认贷政策，以及加大对房地产企业融资支持，房地产的稳增长作用可期。

中金公司首席经济学家梁红也认为，当前财政和地产相关政策亟需调整，以促进广义信贷扩张、进而提振总需求。考虑到名义增长和企业盈利面临进一步下行的压力，如果政策面不果断调整，不能排除2019年上半年M1增速转负的可能，而这意味着通胀预期和货币流通速度可能有下行压力。11月货币信贷数据凸显政策协调有待进一步改善，以有效地提振信贷周期。

“考虑到企业盈利增速下降会继续抑制贷款需求，当前时点亟需加快政府债券的发行，同时更为重要的是，亟需尽快调整过紧的地产需求及开发商融资相关政策。”梁红说。

中信证券研究所副所长明明称，本次政治局会议释放出对明年更强的忧患意识和稳经济的信号，未来宽松政策的托底意愿将延续。稳增长的路径也非常重要，具体来看分为三种，一是放松地产，二是加大基建，三是减税。事实上，这三种路径是存在一定的矛盾的，比如减税必然导致财政收入减税抑制基建，比如松地产是否要配合房产税推出，那么又会一定程度上对冲减税的效果。我们认为从政策的紧迫性来看，稳基建是的选择，而稳基建需要解决政府债务，那么就要求货币宽松加码，那么市场利率仍有下行的空间，但是短期来看债市交易拥挤，预期过于一致，存在调整的可能；同时基建改善的预期也会对股票市场形成支撑。

值得注意的是，银行在房贷利率方面也出现了松动的迹象。近日，融360发布的报告显示，11月份首套房贷款平均利率为5.71%，环比首次出现持平上月的情况，同比则上升6.53%。这是2017年以来，首套房贷利率在连涨了22个月后，首次出现“零涨幅”。

（文章来源：券商中国）