市场概况：2021年房地产市场延续了2020年疫情之后的整体态势，热点城市热度上升，随即调控政策出台。2021年，房地产行业去杠杆从控制风险到制造风险，百强规模房企连续出现了债务违约问题，甚至到了破产清算的境地。央行第三季度例会定调“两维护”，政治局会议首提促进房地产业良性循环。22个重点城市实行集中供地，另有9城自主加入。

年内地市转折，土拍规则同步调整，即18城二轮土拍规则明显收紧，从控“名义地价”到控“实际地价”，11城三轮土拍规则明显放松。地方调控高频化、精准化，截至12月20日，73省市、249次政策加码。下半年，压力城市政策解绑问预期，19城落地“限跌令”，39城通过财税托市。房地产税试点将落未落，现已进入实操阶段，距离最终落地仅剩时间问题。

在不断变化和调整的政策中，我们看到了热点城市依然旺盛的购房需求，也看到了中央和地方政府稳定房地产市场的决心和定力。

一、供应量成交量整体同比双涨 土地市场保持稳定

2021年宜昌市土地成交/供应概况相对于2020年，土地供应量略有涨幅、成交量虽稍微减少，但成交面积和成交金额均有涨幅，整体土地市场保持稳定。

（2021年宜昌土地成交/供应表）

据房天下数据监控中心统计，2021年土地供应量137宗，同比增长3%；土地成交量116宗，同比下跌14%；成交面积约9717166.42平方米，同比增长71.78%；成交金额达1139353.1万元，同比上涨2.74%。

2014—2021年宜昌土地成交走势图

从2014—2021年宜昌土地成交走势图来看。2021年的土地市场受疫情影响较小，已经逐渐摆脱了疫情的影响。

二、2021年下半年土拍供应/成交发力

根据2020/2021宜昌土地成交走势图来看：2021年上半年土地市场低迷，下半年土拍发力，并且在2021年12月达到顶峰成交26宗。下半年成交还是非常可观的。

从每月供应量走势来看，2021年11月份供地高峰，单月供地34宗；2021年上半年宜昌土地供应相对都较少，上半年的峰值出现在4月，单月供地12宗，下半年供地起伏波动较大，9月供地19宗，7月供地5宗。2021年的土地供应上半年起伏较平稳，下半年波动较大。

三、夷陵区成交和猇亭区供应独占鳌头

2021宜昌各片区土地供应/成交条形图

2021年猇亭区土地成交和夷陵区土地供应数量领先，远超其他片区，猇亭区全年土地成交41宗，夷陵区土地供应48宗。

2021全年宜昌土地供应140宗，出让面积13286422.73平方米，起拍金额1657972.17万元；

按区域来看，2021年土地供应分布在夷陵区、高新区、伍家区，西陵区、点军区、猇亭区各出让11宗。

其中：夷陵区出让土地数量，出让土地48宗，出让面积2754246.39平方米，起拍金额349184.72万元；高新区出让土地35宗，出让面积6912784.67平方米，起拍金额275762.05万元；伍家区出让土地24宗，出让面积1672900.91平方米，起拍金额586801万元。

按土地用途来看，2021年土地供应类型丰富：涉及到住宅、工业、商业、商服、其他用地等，其中：工业类用地占比，出让82宗，出让面积8851344.75平方米，起拍金额135815.17万元；住宅用地类29宗，出让面积2595632.06平方米 ，起拍金额1247907万元。

2021全年宜昌土地成交116宗，出让面积9717166.42平方米，成交金额1139353.1万元；

按成交区域来看，2021年土地成交：夷陵区成交40宗，高新区成交30宗，伍家区成交18宗，点军区成交10宗，西陵区和猇亭区各成交9宗。

按土地用途来看，2020年工业类用地成交占比，其中：工业类用地交易量达73宗，成交面积6446837平方米，成交金额100081.07万元；住宅用地交易量达21宗，成交面积1721929.48平方米，成交金额779332万元。

四、2021年土地成交总价10/成交面积10地块

让我们来回顾一下2021年的重点地块：

宜土网挂（2021）30号地块

宜土网挂（2021）30号地块位于西陵区珍珠路和西陵一路交会处，出让面积7059.97m²，出让用途为城镇住宅用地、城镇社区服务设施用地、商业用地、商务金融用地，容积率为不大于4.8，建筑密度为35%，竞买保证金1.1亿元，起始价为2.11亿元。30号地块折合起拍楼面价约为6226元/平米.30号地块面积较小，土地面积只有7059.97m²，但地块容积率高达4.8，建筑面积达到33887.9m²。该地块位于CBD三期地块珍珠路对面，位置核心，片区对应的学校为东方红小学和宜昌四中。

宜土网挂（2021）36号地块

宜土网挂（2021）36号地块位于高新区青岛路和大连路交会处东南侧，规划为城镇住宅用地、城镇社区服务设施、商业用地，土地使用年限为住宅70年、商服40年。地块出让面积114695.17平方米，规划容积率不大于2.6，总建筑面积约29.82万方，建筑密度不大于25%。地块挂牌起始价119300万元，竞买保证金59650万元，折合楼面价约4001元/平方米。

宜土网挂（2021）37号地块

宜土网挂（2021）37号地块位于西陵区夜明珠路与马兰路交会处，规划为城镇住宅用地、城镇社区服务设施、商业用地，土地使用年限为住宅70年、商服40年。地块出让面积82116.06平方米,地块挂牌起始价43000万元，竞买保证金21500万元，折合楼面价约2482元/平方米。

P（2021）5号地块

P（2021）5号地块位于宜昌市西陵区环城南路与沿江大道交会处，均瑶集团均瑞地产以4.91亿元的总价拿下该地块，折合楼面价约为11606元/平米。

P（2021）5号地块为纯商业用地，出让面积为52883.80平方米，容积率不大于0.8，总建面约为42307.04平方米，建筑密度不大于50%，成交总价为4.91亿元，折合成交楼面价约为11606元/平米。

宜土网挂（2021）38号地块

宜土网挂（2021）38号地块位于西陵区东山大道旁，碧桂园以7800万元总价拿下该地，折合成交楼面价约为4935元/平方米。

宜土网挂（2021）38号地块位于西陵区东山大道与西陵二路交会处，土地用途为城镇住宅用地、城镇社区服务设施用地、商业用地，土地使用年限为住宅70年、商业40年。土地出让面积为5747.47平方米，规划容积率不大于2.75，建筑密度不大于25%。土地起拍价格7800万元，竞买保证金7800万元。按照规划容积率计算，规划计容建筑面积约15805.54平方米，折合成交楼面价4935元/平方米。

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